Na Ljubljanskem gradu se je 19. aprila 2023 v organizaciji medijske hiše Delo odvijala poslovna konferenca Nepremičnine 2023: Nova stanovanjska politika in oblike financiranja investicij. Na prireditvi so poznavalci področja nepremičnin iz javnega in zasebnega sveta razpravljali o trenutnem stanju na trgu nepremičnin, izzivih, s katerimi se spoprijemlje Slovenija na področju nepremičnin, in oblikovanju investicijskih pristopov, ki bodo omogočili dostopnost lastniških in najemnih stanovanj.
Stanovanj za mlade družine, tudi za tiste z nižjimi dohodki, je v Sloveniji glede na povpraševanje premalo, obenem je preveč praznih stanovanj. Čeprav težavo poznamo že nekaj časa, je doslej politika ni rešila. Eden od ključnih ukrepov so urejeni davki, vključno z nižjim davkom na najemnine, in zemljiška politika, kar bo gradbince pritegnilo, da bodo bolj investirali v stanovanja. Rešitve torej obstajajo, pot do njih pa zahteva sodelovanje različnih deležnikov v družbi. Vse našteto so bile ključne ugotovitve konference.
Direktor medijske hiše Delo Stojan Petrič je uvodoma izpostavil vpliv različnih dejavnikov na rast cen nepremičnin. Poleg geopolitičnih razmer so med temi inflacija, visoke obrestne mere, cene surovin. Največji izziv za gradbince je, kako izvedbeno zagotoviti dovolj stanovanj za trg. Del rešitve za izzive stanovanjskega trga in težavo pomanjkanja stanovanj za mlade je lahko vključevanje nezasedenih stanovanj v ponudbo, je dejal Petrič.
Župan Ljubljane Zoran Janković ocenjuje, da glavno mesto potrebuje vsaj tisoč novih stanovanj do leta 2025. Mestna občina bo v prihodnjih treh letih v gradnjo stanovanj vložila milijardo evrov, ključna bo stanovanjska gradnja, kar bo zmanjšalo pritisk na cene. Za reševanje izzivov trga bo potrebno sodelovanje različnih institucij, je dejal Janković in ocenil, da bo gradbeništvo v tem desetletju pomembno vplivalo na rast slovenskega bruto domačega proizvoda.
Gašper Skalar, svetovalec za področje stanovanj in investicij pri Ministrstvu za solidarno prihodnost, je pojasnil, da je stanovanjska politika ena izmed prioritet vlade, v ospredju pa so najemna stanovanja. V prvi fazi, ki bo trajala do leta 2026, bo vlada zagotovila proračunska sredstva za tekoče načrtovane projekte, 24 milijonov evrov. V drugi fazi načrtujejo vsako leto stomilijonsko financiranje javne stanovanjske gradnje. Tak sistem bo stabilen, robusten in predvidljiv, je prepričan Skalar.
Davke za najemnine bi morali znižati
V panelni razpravi o tem, kako pristopiti k reševanju izzivov na stanovanjskem trgu, je Črtomir Remec, direktor Stanovanjskega sklada RS, opozoril, da je stanovanjska politika odvisna od dveh pogojev, davčne in zemljiške politike. Opozoril je, da bo veliko stanovanj ostalo praznih, dokler država ne bo zastavila drugačne davčne politike. Stanovanjski sklad gradi precej stanovanj, bodo pa v prihodnje neprofitne najemnine z zdajšnjih dobrih štirih evrov zrasle na 6,5 evra za kvadratni meter, pričakuje Remec.
Janez Tomšič, član uprave SDH, je ocenil, da je bil velik del zadnjih nakupov stanovanj naložbeno naravnan. Na drugi strani se spopadamo z rastjo stroškov, povezanih s surovinami, in z rastjo obrestnih mer, stroški zadolževanja se povečujejo. Zmanjševanje transakcij in povpraševanja sicer ne odraža dejanskega stanja, saj so potrebe prebivalcev ostale nespremenjene.
Da gre za velik del naložbenih nakupov, je prepričan tudi Zoran Đukić, direktor podjetja Stoja Trade, saj kupci želijo na ta način zavarovati denar pred inflacijo. So pa cene na nepremičninskem trgu zdaj dosegle vrh, manj je tudi nakupnih špekulacij. Po njegovih besedah bodo k stabilizaciji trga prispevale aktivnosti stanovanjskega sklada in najemnih stanovanj. Omenil je primer Hrvaške, kjer država subvencionira kredite in najemnine.
Da bo več najemnih stanovanj prispevalo k ureditvi trga, se strinja tudi Janez Tomšič. Đukić je prepričan, da bi lahko prazna stanovanja aktivirali z nižjim davkom na prihodke iz oddajanja nepremičnin, poudaril je tudi zastarelo zakonodajo, ki v nekaterih primerih pretirano ščiti najemnike.
»Ustrezna davčna politika, ki bi razbremenila najeme in aktivirala prazna stanovanja, bi naredila premik, ki bi bil bistveno cenejši v primerjavi s tem, kar nas čaka zdaj z gradnjo novih stanovanj,« je dejal Janez Tomšič. Črtomir Remec je k temu dodal, da je davek na najemnine v višini 25 odstotkov previsok, kar odvrača od oddajanja.
Janez Tomšič je omenil primer Avstrije, ki želi z modelom stanovanjske politike pokriti 80 odstotkov prebivalstva, stanovanja pa vključuje v sheme za reševanje migracijskih tokov in težav z demografijo ter za privabljanje populacije, ki prihaja delat v državo. Gašper Skalar je poudaril, da je cilj pri nas vzpostaviti sistem naložb v stanovanjsko gradnjo, ki bo neodvisen od vsakokratne politike. Poudaril je tudi potencial lesene gradnje, ki bi lahko rešila veliko naštetih stanovanjskih izzivov.
Marko Trampuž, direktor podjetja Kolektor Construction, meni, da je slovenska gradbena operativa letno sposobna zgraditi do 3000 stanovanj, kar pomeni, da bi lahko 10 odstotkov kapacitet namenila za gradnjo stanovanj. Dodal je, da se je v Sloveniji v zadnjih letih vzpostavil tudi segment rasti poslovnih nepremičnin, ki so namenjene za oddajanje tujim korporacijam. Se pa tukaj pojavi vprašanje tveganja investitorjev, saj nimajo jamstva, kolikšne bodo obrestne mere v prihodnje in ali bodo lahko poplačali obveznosti. Med poslovnimi prostori je samo 3 odstotke takšnih s površino nad tisoč kvadratnih metrov, drugi so manjši. Na trgu sicer še vedno manjka kakovostnih poslovnih prostorov na dostopnih lokacijah in s parkirnimi mesti. Pomembna je tudi energetska učinkovitost in sledenje novim trendom, kot so električne polnilnice in kolesarnice, je povedal Zoran Đukić.
Imamo dva pristopa, potrebujemo najboljše od vsakega
Uvod v panel z naslovom Financiranje ciklusa investicij v javna stanovanja je imel dr. Jože P. Damijan, profesor na Ekonomski fakulteti Univerze v Ljubljani, ki je izpostavil dva mogoča pristopa h gradnji stanovanj. Prvega zagovarja Ministrstvo za solidarno prihodnost in omogoča večjo predvidljivost dinamike financiranja gradnje in nižjo stroškovno ceno najemnin, po drugi strani pa je slabost ta, da ni še nobenih korakov v to smer. Izziv je zagotavljanje proračunskih sredstev in slonenje na javnih stanovanjskih skladih, vse našteto pa projekt umešča v proračunska pravila, s tem pa so tudi omejitve pri zadolževanju.
Drugi pristop omogoča izvenproračunsko financiranje, hitrejšo izvedbo naložb in ne povečuje javnega dolga. Slabost tega pristopa, ki ga predlaga SDH, je možnost, da pride do nižje kakovosti gradnje, da je dinamika gradnje neenakomerna, saj je vezana na gibanje nepremičninskega trga, in da ne omogoča odkupa stanovanj, je dejal Damijan, ki meni, da bi bilo treba oba pristopa združiti, in to tako, da pristop ministrstva rešuje stanovanjsko problematiko socialno ogroženih, pristop SDH pa se osredotoči na mlade družine in problematiko starejših.
Da bo stanovanjska politika uspešna, potrebujemo standarde kakovosti in sistema nadzora, spremeniti je treba zemljiško politiko in pospešiti umeščanje v prostor, zagotoviti merila dostopnosti javnih stanovanj in enotno opredeliti višino stroškovne najemnine, meni Damijan.
Primanjkuje stanovanj v vrednosti 200.000 evrov
Primož Dolenc, viceguverner Banke Slovenije, je v razpravi povedal, da mora biti financiranje naložb v javna stanovanja odvisno od izrabe različnih virov, med katerimi so državni viri, viri paradržavnih skladov, bank in posameznikov. Na rast cen nepremičnin v zadnjih letih je vplivalo pomanjkanje ponudbe primernih stanovanj. Povpraševanja je dovolj, prav tako virov financiranja, zato se moramo vprašati, kaj bomo naredili s ponudbo. Kot pravi Dolenc, je primerna kombinacija obeh vrst stanovanj, lastniških in najemnih.
Tudi strokovnjak za upravljanje vrednostnih papirjev mag. Milan Lovrenčič je poudaril potencial kapitalskega trga pri financiranju gradnje stanovanj. To je trajen, dolgoročen vir financiranja, ki bi lahko pokril potrebe po finančnih virih za gradnjo stanovanj, je prepričan.
Matej Falatov, član uprave Nove KBM, je dejal, da so velika težava zemljišča in z njimi povezana dokumentacija, ki ni toliko urejena, da bi lahko investitorji z obvladljivimi stroški prišli do gradbenih dovoljenj. Predstavljene številke, 5000 javnih najemnih stanovanj do leta 2026, zatem pa 3000 stanovanj vsako leto, se mu zdijo zelo optimistične, saj kapacitete gradbenikov niso tako velike.
Kot pravi Falatov, je veliko povpraševanje po stanovanjih v tržni vrednosti 200.000 evrov, teh primanjkuje. Lastnik danes prejme iz najemnine približno tri odstotke vrednosti nepremičnine. Za mlade družine je smotrna odločitev jemanje nepremičnine v najem, je prepričan Falatov.
Med zadnjimi v Evropi, ker smo zaspali
Slovenija je pri vlaganju v stanovanjski trg na dnu evropske lestvice, investicije dosegajo 2,4 odstotka BDP, kar je bistveno manj kot v Nemčiji, kjer je ta delež več kot 7 odstotkov, in v več drugih državah. Slovenija je v zadnjih letih zaspala na tem področju, šele v zadnjih petih letih je na področju gradnje stanovanj spet večja aktivnost, je dejal Alen Miškić, namestnik direktorja poslovnega centra za poslovanje s ključnimi komitenti v NLB. Po njegovih besedah je vloga banke v stanovanjskem investiranju ta, da spremlja gradbene projekte na podlagi ustrezne dokumentacije in zadostnega lastnega deleža investitorja, ki mora biti približno 30 odstotkov. Banka zanj testira trg, pomaga mu tudi pri trženju in nato prodaji.
Kot je dejal Dolenc, bi morali resno razmišljati o vpeljavi aktivacije prihrankov državljanov, kar smo v preteklosti že imeli. Iz tega bi izšla dva učinka, prvič, angažirali bi sredstva, ki zdaj imetnikom ne prinašajo donosov, in drugič, oblikoval bi se varen bazen stabilnih investitorjev, ki bi omogočili gradnjo stanovanj. Lahko bi naredili tudi potisk na kapitalskem trgu, s tem bi spodbudili investicije v pokojninske sklade in druge naložbe, namesto da ljudje ostajajo večinsko vezani na banke, je še povedal Dolenc.
Več o povezanih vsebinah na https://www.delo.si/dpc-nepremicnine, o poslovnem forumu pa na https://nepremicnine.dpc.si/.